■タワーマンション■プレミストタワー大阪新町ローレルコート■

みなさんこんにちは!
株式会社リファインドの服部です!

本日は、新町二丁目に新しく誕生する
タワーマンションについてご紹介いたします。

プレミストタワー大阪新町ローレルコート

20170824_134607

売主:大和ハウス工業株式会社、近鉄不動産株式会社
施工会社:株式会社 大林組
管理会社:大和ライフネクスト株式会社
所在地:大阪府大阪市西区新町二丁目1番2(地番)
交通:大阪市営地下鉄堀鶴見緑地線「西大橋」駅から徒歩2分
大阪市営地下鉄四つ橋線「四ツ橋」駅から徒歩6分、
大阪市営地下鉄御堂筋線「心斎橋」駅から徒歩10分

旧称:(仮称)プレミストタワー西大橋

西大橋駅前の大阪屋本社ビル跡地に
計画された38階建て高さ約131mの高層マンション

四方が道路に面した「四方接道」の敷地形状
新町二丁目付近には比較的高層建物が少なく、
南側前面は新町南公園、東側はなにわ筋の銀杏並木に面しており
採光・眺望の良さが期待できます

徒歩1分圏内にスーパーライフ西大橋店、
ビッグビーンズwest本店、
コンビニエンスストアセブンイレブンなど

徒歩圏に郵便局、銀行、区役所、医療機関、
図書館などが多数、生活施設も充実した
好ポジションに位置しています

住戸プランニングは総戸数 298戸
一戸当たりの専有面積 57.17m2~140.76m2
バルコニー面積 4.43m2~24.23m2
サービスバルコニー面積 4.24m2~4.87m2
間取り 1LDK~3LDK

ファミリータイプで広めの3LDKが低層にあるタワー物件、
50平米以下の居室がないため、主に実住用需要となります

完成時期:2018年01月下旬予定、竣工前完売済み
第一期で50%以上の住戸を販売、
価格4198万円~19900万円(※当時)

維持管理・導入コスト面でメリットの大きい「制震」工法採用
(大林組の特許工法)
階高3150mm、二重天井仕様、
※ボイドスラブ30㎝の直床工法(基本仕様)

35階以上はプレミアムフロアー
一部自由設計住戸あり

竣工後、中古販売が出れば教えてほしい…etc

服部に直接お問合せいただいても物件情報をご紹介いたします。
下記からお気軽にお問い合わせください↓

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株式会社 リファインド
リファインド 北堀江本店
服部 里佳子
【宅地建物取引士】
【住宅ローンアドバイザー】
〒550-0014
大阪市西区北堀江二丁目10番18号
1階・2階
TEL: 06-6556-6411
FAX: 06-6556-6422
携帯: 070-6503-3461
E-mail: hattori@refind.co.jp
    info@refind.co.jp

西区の不動産情報が満載のHP↓
https://www.refind.co.jp/

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■大阪市浪速区の小学校区・中学校区■

 

大阪市難波区の通学区域一覧

ーーーーーーーー

【木津中学校区】

「難波元町小学校区」

敷津西1丁目
12番(1、16~24号、2・15号の一部)、
13番(1~2、29~32号)

敷津東1丁目4番、5番(1、11~19号)

難波中1丁目、
2丁目8番(63~102号)、
3丁目1~17番、18番(1、13~22号)

湊町1丁目1・2番、2丁目1番

元町1丁目、2丁目、3丁目

「大国小学校区」

戎本町1丁目、2丁目
大国1丁目、2丁目、3丁目

敷津小学校区」

敷津西1丁目
1~11番、
12番(2・15号の一部、3~14号)、
13番(3~28号)、
2丁目

敷津東1丁目
5番(2~10号)、
6~9番、
2丁目2~6番、
3丁目2・3番、5~11番

難波中3丁目
18番(2~12号)

ーーーーーーーー

【難波中学校区】

塩草立葉小学校区」

稲荷1丁目、
2丁目
1~6番、7番(1~14、19~34号、15・18号の一部)

桜川1丁目、
2丁目1~10番、11番(1~11、19~33号、12号の一部)、
14番(1~3、26~28号)

塩草1丁目、2丁目、3丁目
湊町1丁目3・4番、2丁目2番
芦原1丁目、2丁目1~4番、5番(1~62号)、6~8番
稲荷2丁目7番(15・18号の一部、16・17号)

木津川1丁目
2丁目1番、
2番(1~44、46~59、61~113号、45・60号の一部)、
3番(1~120号)、4・5番

久保吉1丁目1~4番、5番(1~31号)、6番、
2丁目

桜川2丁目
11番(12号の一部、13~18号)、
12・13番、14番(4~25号)、
3丁目、4丁目

立葉1丁目、2丁目

「栄小学校区」

芦原2丁目5番[1~2号(市営住宅のみ),32~49号]

木津川2丁目
2番(45・60号の一部、46~59号)、
3番[1~6号(市営住宅のみ)、19~110号]、4・5番

久保吉1丁目
5番[1号(市営住宅のみ)、3~19号]、6番

浪速西1丁目、2丁目、3丁目、4丁目
浪速東1丁目、2丁目、3丁目

ーーーーーーーー

【日本橋中学校区】

【平成29年4月】日本橋中学校区に
「施設一体型小中一貫校」が開校しました。
平成29年4月に、大阪市立日本橋小学校、
恵美小学校、日東小学校は統合して、
新たに『大阪市立浪速(なみはや)小学校』となり、
日本橋中学校との「施設一体型小中一貫校」として開校します。
詳細は大阪市浪速区のホームページをご確認下さい。
 下寺1~3丁目
恵美須西1~3丁目
恵美須東1~3丁目
日本橋3~5丁目
日本橋西1~2丁目
日本橋東1~3丁目
難波中2丁目
敷津東1丁目1番~3番、2丁目1番、3丁目1番・4番
※本掲載記事はあくまでも参考資料ですので、
正確な情報は必ず区役所・市役所・
教育委員会・学校等までご連絡ください。
当社は本掲載内容に責任を負うものではありません。
 

■大阪市西区の小学校区・中学校区■

 

大阪市西区の通学区域一覧

ーーーーーーーー

【花乃井中学校区】

「西船場小学校区」

土佐堀 1丁目~3丁目
江戸堀 1丁目~3丁目

京町堀1丁目
1番、
2番(1号~3号、4号の一部、8号の一部、9号~ 12号)、
3番(1号~3号、4号の一部、14号~23号)、
4番~7番、
8番(1号、2号、3号の一部、17号の一部、18号~37号)、
9番~18番
2丁目、3丁目

靱本町 3丁目
1番(1号~3号、4号の一部、16号の一部、17号~29号)、
5番(1号~3号、4号の一部、19号の一部、20号~31号)、
10番(1号~3号、4号の一部、20号の一部、21号~34号)

 

「明治小学校区」

京町堀 1丁目
2番(4号の一部、5号~7号、8号の一部)、
3番(4号の一部、5号~13号)、
8番(3号の一部、4号~16号、17号の一部)

靱本町1丁目、2丁目、
3丁目
1番(4号の一部、5号~15号、16号の一部)、
2番~4番、
5番(4号の一部、5号~18号、19号の一部)、
6番~9番、
10番(4号の一部、5号~19号、20号の一部)

西本町 1丁目~3丁目
阿波座 1丁目、2丁目

立売堀1丁目
1~2番、
3番(1号、2号、3号の一部、13号の一部、14号~20号)、
4番(1号、2号、3号の一部、17号の一部、18号~27号)、
5番~8番、
9番(1号、2号、3号の一部、24号の一部、25号~42号)、
10~13番、
14番(1号、2号、3号の一部、16号の一部、17号~27号)

2丁目
1番~3番、
4番(1号~3号、14号の一部、15号~22号)、
5番(1号~3号、4号の一部、26号の一部、27号~43号)

3丁目
1番~3番、
4番(1号~3号、4号の一部、19号の一部、20号~30号)、
5番(1号~3号、4号の一部、19号の一部、20号~29号)、
6番~8番

4丁目
1番~4番、
5番(1号~3号、4号の一部、22号~37号 )、
6番~11番

5丁目
1番~6番、
7番(1号、2号、3号の一部、19号~29号)、
8番(1号~3号、4号の一部、21号の一部、22号~37号)

6丁目
1番~5番、
6番(1号~18号、19号の一部)、
7番~9番

川口 1丁目~4丁目

本田1丁目
1番~3番、
4番(1号~15号、16号の一部、34号の一部、35号~58号)、
5番~11番
2丁目~4丁目

江之子島 1丁目、2丁目

ーーーーーーーー

【堀江中学校区】

「堀江小学校区」

立売堀1丁目
3番(3号の一部、4号~12号、13号の一部)、
4番(3号の一部、4号~16号、17号の一部)、
9番(3号の一部、4号~23号、24号の一部)、
14番(3号の一部、4号~15号、16号の一部)

2丁目
4番(4号~13号、14号の一部)、
5番(4号の一部、5号~25号、26号の一部)

3丁目
4番(4号の一部、5号~18号、19号の一部) 、
5番(4号の一部、5号~18号、19号の一部)

4丁目
5番(4号の一部、5号~21号)

5丁目
7番(3号の一部、4号~18号)、
8番(4号の一部、5号~20号、21号の一部)

6丁目
6番(19号の一部、20号~32号)

新町 1丁目~4丁目
北堀江 1丁目~4丁目

南堀江1丁目
1番(1号~4号、5号の一部、13号の一部、14号~20号)、
11番(1号~3号、4号の一部、17号の一部、18号~25号)、
12番(1号~3号、4号の一部、13号の一部、14号~21号)、
13番、
21番(1号~3号、4号の一部、14号の一部、15号~21号)、
22番

2丁目
1番、
13番

3丁目
1番(1号、2号の一部、19号の一部、20号~29号)
11番、
12番

4丁目
1番、
16番、
17番、
20番、
※21番(1号、2号の一部、11号の一部、12号~20号)、
※31番(1号、2号、18号の一部、19号~28号)、
※32番(1号~4号)

(※印は日吉小学校も通学区域)

 

「日吉小学校」

南堀江1丁目

1番(5号の一部、6号~12号、13号の一部)、
2番~10番、
11番(4号の一部、5号~16号、17号の一部)、
12番(4号の一部、5号~12号、13号の一部)、
14番~20番、
21番(4号の一部、5号~13号、14号の一部)、
23番~27番

2丁目
2番~12番

3丁目
1番(2号の一部、3号~18号、19号の一部)、
2番~10番、
13番~17番

4丁目
2番~15番、
18番、
19番、
21番(2号の一部、3号~10号、11号の一部)、
22番~30番、
31番(3号~17号、18号の一部)、
32番(5号~28号)、
33番

千代崎1丁目
※1番~3番、
※5番~14番、
※17番~26番

2丁目
※1番~6番、
※7番(1号~4号、5号の一部、11号の一部、12号、13号)、
※13番(1号~6号、7号の一部、12号の一部、13号~16号)、
※14番(1号~6号、7号の一部、13号の一部、14号~16号)、
※15番~21番
※22番(1号~10号、11号の一部、20号の一部、21号、22号)

※3丁目

本田1丁目
※4番(16号の一部、17号~33号、34号の一部)

(※印は九条東小学校、西中学校も通学区域)

浪速区幸町 1丁目~3丁目

ーーーーーーーー

【西中学校区】

「九条東小学校区」

九条 1丁目
1番~24番

2丁目、

3丁目
1番~8番

千代崎1丁目
4番、
15番、
16番、
27番

2丁目
7番(5号の一部、6号~10号、11号の一部)、
8番~12番、
13番(7号の一部、8号~11号、12号の一部)、
14番(7号の一部、8号~12号、13号の一部)

 

「九条南小学校区」

九条南 1丁目、2丁目

九条 1丁目
25番~29番

境川 1丁目

千代崎 2丁目
22番(11号の一部、12号~19号、20号の一部)、
23番~25番

 

「九条北小学校」

九条 3丁目
9番~29番

九条南 3丁目、4丁目
安治川 1丁目、2丁目
境川 2丁目

ーーーーーーーー

ちなみに大阪市西区は

「学校選択制」を実施しています。

学校選択制は入学時の1回のみ、

通学区域の学校以外を希望により選択できる制度です。

通学区域の学校には必ず就学できますが、

通学区域外の学校への就学を希望した場合は

それぞれの学校の受入れ可能人数に上限があるため、

希望者多数の場合は抽選となり必ず就学できるとは限りません。

詳しくは大阪市西区のホームページ

平成29年度学校案内「西区の学校選択制(概要)」

ページをご覧ください。

 

■タワーマンションの固定資産税等が見直されました■

みなさん、こんばんは!

以前から気になっていた方も多いのではないでしょうか、

当社のお客様からも何件か

お問い合わせをいただいておりました

「タワーマンション節税ってどうなの?」

今回は、そんなタワーマンションにまつわる税金について

書いてみたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・

2017年、タワーマンションの
固定資産税額が見直されました

・・・・・・・・・・・・・・・・

この度、タワーマンションの
固定資産税額が見直され、
同じ棟でも階層が1階上がると
固定資産税が0.26%高くなるように見直されます。

ここでいうタワーマンションの定義は、
「高さ60mを超える居住用建物」が当てはまります。

計算すると、50階部分は1階に比べて
13%ほど税額が高くなる計算です。

固定資産の算出にあたっては
「マンション1棟全体の税額」は
今後も変わりませんので、
高層階の所有者は増税になる一方で
低層階の所有者は減税になる見通しです。

例えば、54階建ての
あるタワーマンションで
試算をしてみると、

1階部分は補正後はマイナス6.36%、
約12,725円の固定資産税等が減額されますが

54階部分の最上階は、
補正後はプラス6.36%
金額にすると約12,725円増額される計算になります。

・・・・・・・・・・・・・・・・

ただし、上記の改正は、

タワーマンション節税を検討するにあたっては

まだ大きな影響がありません。

なぜなら、補正されたのは「固定資産税額」だったからです。

・・・・・・・・・・・・・・・・

タワーマンション節税とは?

・・・・・・・・・・・・・・・・

マンションの建物固定資産税は、
(今回の説明では土地評価額については割愛します)

まず「1棟全体の評価額」を算定したうえで
各区分所有者の床面積持分の割合に応じて
各戸の評価額を算出しています。

つまり、階層上下に関係なく、
床面積が同じなら低層階住戸でも高層階住戸でも
固定資産評価額は同じ金額となります。

しかし実際の販売価格、評価額においては
高層階の方が低層階より高いのが現状です。

この「固定資産評価額」は、
実は相続税の算出の元になる金額でもあり、
例えばですが、現金で1億円を相続するよりも
時価1億円の高層階の物件を相続する方が
相続税額が相対的に低いことに
気付かれた富裕層の方々を中心に、
相続税の節税対策として
高層階を購入する動きが広がっていました。

・・・・・・・・・・・・・・・・

ちなみにですが、評価額の算出には

お部屋の向きや採光・眺望なども考慮されませんが、

実際の時価には大きく影響しますよね。

つまり、高層階の条件の良いお部屋を購入すれば

購入価格に対して相続時の不動産評価額が驚くほど低くなる、

そして相続後に売却して現金化を図ることもできる、

というわけですね。

このタワマン節税は、現金で所有しているよりも

80%近く評価額が低くなると言われており、

1億円で購入したマンションの評価額が

2000万円まで圧縮されることも可能という計算になります。

1億円の現金を相続する場合、その1億円に対して

税率がかかってきますが、

評価80%減となれば、マンション評価額の

2000万円だけにしか相続税がかかりません。

大きな節税効果を発揮するタワーマンション節税ですが、

今後の動向には実は注意が必要なのです。

そのひとつが、今回改正された

「固定資産税額の見直し」でもあります。

改正にあたっては、本題の「評価額見直し」にまでは

踏み込まなかったものの、

ひとまず税額の見直しから切り込みはじめた、

というところでしょうか。

2016年10月末、

政府はタワーマンションの課税強化を目的として

固定資産税額の見直しを行いました。

・・・・・・・・・・・・・・・・

今後、タワマン節税に対して
見直し補正が行われる可能性は大

・・・・・・・・・・・・・・・・

今回の改正は、タワーマンションの
固定資産税額を見直すというものですが、
このような不公平を指摘される
「固定資産評価額」を使って評価する
相続税や贈与税の算出方法は、
2018年度の税制改正で増税される方向で検討中のようです。

・・・・・・・・・・・・・・・・

上記のとおり、今後の動向には十分注意が必要ですが、

今回改正された「固定資産税額の見直し」は、

実は2018年度以降に課税対象となる建物から適用が開始

=新築タワーマンションのみ

が対象となっており、中古タワーマンションに

ついては影響がありませんでした。

よって、中古物件購入でのタワマン節税には、

まだ時間の猶予がありそうです。

ただし、行き過ぎた節税行為は「租税回避行為」として

国税庁に否認されるケースもありますので、

検討されている方はなるべく早めに

専門士や不動産業者までご相談ください。

特に、被相続人が亡くなる直前にタワーマンションを購入して

低い評価額で相続税申告後、すぐに時価で売却するケースは

租税回避行為として否認された例がすでに確認されています。

大阪市西区には時価の上昇したタワーマンションが多数ございます。

購入をご検討の方は、ぜひ一度当社にもご相談ください。


※物件状況はリアルタイムで変動するため、
行き違いにて商談・成約となりました場合には
何卒ご了承くださいませ。

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株式会社 リファインド
リファインド 北堀江本店
〒550-0014
大阪市西区北堀江二丁目10番18号
1階・2階
TEL: 06-6556-6411
FAX: 06-6556-6422
E-mail:info@refind.co.jp

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■当社専任物件、ご成約いただきましてありがとうございました!■

当社専任物件、

西区:

・ノバカネイチ四ツ橋

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・ディークラディア四ツ橋

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東大阪市:

・プレミスト東大阪森河内

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ご成約いただきました!

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■たくさんの物件のご成約、まことにありがとうございます!■

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西区:
・エルベロワイヤル16
・ルモン西九条
・エステムコート南堀江2レアリス
・ハイマート堀江
・サングレール阿波座
・藤和九条コープ
福島区:
・パレス福島
北区:
・ノア北天満
平野区:
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門真市:
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買主様、協力業者様、売主様、その他関係者様、
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