■大阪市西区の小学校区・中学校区■

 

大阪市西区の通学区域一覧

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【花乃井中学校区】

「西船場小学校区」

土佐堀 1丁目~3丁目
江戸堀 1丁目~3丁目

京町堀1丁目
1番、
2番(1号~3号、4号の一部、8号の一部、9号~ 12号)、
3番(1号~3号、4号の一部、14号~23号)、
4番~7番、
8番(1号、2号、3号の一部、17号の一部、18号~37号)、
9番~18番
2丁目、3丁目

靱本町 3丁目
1番(1号~3号、4号の一部、16号の一部、17号~29号)、
5番(1号~3号、4号の一部、19号の一部、20号~31号)、
10番(1号~3号、4号の一部、20号の一部、21号~34号)

 

「明治小学校区」

京町堀 1丁目
2番(4号の一部、5号~7号、8号の一部)、
3番(4号の一部、5号~13号)、
8番(3号の一部、4号~16号、17号の一部)

靱本町1丁目、2丁目、
3丁目
1番(4号の一部、5号~15号、16号の一部)、
2番~4番、
5番(4号の一部、5号~18号、19号の一部)、
6番~9番、
10番(4号の一部、5号~19号、20号の一部)

西本町 1丁目~3丁目
阿波座 1丁目、2丁目

立売堀1丁目
1~2番、
3番(1号、2号、3号の一部、13号の一部、14号~20号)、
4番(1号、2号、3号の一部、17号の一部、18号~27号)、
5番~8番、
9番(1号、2号、3号の一部、24号の一部、25号~42号)、
10~13番、
14番(1号、2号、3号の一部、16号の一部、17号~27号)

2丁目
1番~3番、
4番(1号~3号、14号の一部、15号~22号)、
5番(1号~3号、4号の一部、26号の一部、27号~43号)

3丁目
1番~3番、
4番(1号~3号、4号の一部、19号の一部、20号~30号)、
5番(1号~3号、4号の一部、19号の一部、20号~29号)、
6番~8番

4丁目
1番~4番、
5番(1号~3号、4号の一部、22号~37号 )、
6番~11番

5丁目
1番~6番、
7番(1号、2号、3号の一部、19号~29号)、
8番(1号~3号、4号の一部、21号の一部、22号~37号)

6丁目
1番~5番、
6番(1号~18号、19号の一部)、
7番~9番

川口 1丁目~4丁目

本田1丁目
1番~3番、
4番(1号~15号、16号の一部、34号の一部、35号~58号)、
5番~11番
2丁目~4丁目

江之子島 1丁目、2丁目

ーーーーーーーー

【堀江中学校区】

「堀江小学校区」

立売堀1丁目
3番(3号の一部、4号~12号、13号の一部)、
4番(3号の一部、4号~16号、17号の一部)、
9番(3号の一部、4号~23号、24号の一部)、
14番(3号の一部、4号~15号、16号の一部)

2丁目
4番(4号~13号、14号の一部)、
5番(4号の一部、5号~25号、26号の一部)

3丁目
4番(4号の一部、5号~18号、19号の一部) 、
5番(4号の一部、5号~18号、19号の一部)

4丁目
5番(4号の一部、5号~21号)

5丁目
7番(3号の一部、4号~18号)、
8番(4号の一部、5号~20号、21号の一部)

6丁目
6番(19号の一部、20号~32号)

新町 1丁目~4丁目
北堀江 1丁目~4丁目

南堀江1丁目
1番(1号~4号、5号の一部、13号の一部、14号~20号)、
11番(1号~3号、4号の一部、17号の一部、18号~25号)、
12番(1号~3号、4号の一部、13号の一部、14号~21号)、
13番、
21番(1号~3号、4号の一部、14号の一部、15号~21号)、
22番

2丁目
1番、
13番

3丁目
1番(1号、2号の一部、19号の一部、20号~29号)
11番、
12番

4丁目
1番、
16番、
17番、
20番、
※21番(1号、2号の一部、11号の一部、12号~20号)、
※31番(1号、2号、18号の一部、19号~28号)、
※32番(1号~4号)

(※印は日吉小学校も通学区域)

 

「日吉小学校」

南堀江1丁目

1番(5号の一部、6号~12号、13号の一部)、
2番~10番、
11番(4号の一部、5号~16号、17号の一部)、
12番(4号の一部、5号~12号、13号の一部)、
14番~20番、
21番(4号の一部、5号~13号、14号の一部)、
23番~27番

2丁目
2番~12番

3丁目
1番(2号の一部、3号~18号、19号の一部)、
2番~10番、
13番~17番

4丁目
2番~15番、
18番、
19番、
21番(2号の一部、3号~10号、11号の一部)、
22番~30番、
31番(3号~17号、18号の一部)、
32番(5号~28号)、
33番

千代崎1丁目
※1番~3番、
※5番~14番、
※17番~26番

2丁目
※1番~6番、
※7番(1号~4号、5号の一部、11号の一部、12号、13号)、
※13番(1号~6号、7号の一部、12号の一部、13号~16号)、
※14番(1号~6号、7号の一部、13号の一部、14号~16号)、
※15番~21番
※22番(1号~10号、11号の一部、20号の一部、21号、22号)

※3丁目

本田1丁目
※4番(16号の一部、17号~33号、34号の一部)

(※印は九条東小学校、西中学校も通学区域)

浪速区幸町 1丁目~3丁目

ーーーーーーーー

【西中学校区】

「九条東小学校区」

九条 1丁目
1番~24番

2丁目、

3丁目
1番~8番

千代崎1丁目
4番、
15番、
16番、
27番

2丁目
7番(5号の一部、6号~10号、11号の一部)、
8番~12番、
13番(7号の一部、8号~11号、12号の一部)、
14番(7号の一部、8号~12号、13号の一部)

 

「九条南小学校区」

九条南 1丁目、2丁目

九条 1丁目
25番~29番

境川 1丁目

千代崎 2丁目
22番(11号の一部、12号~19号、20号の一部)、
23番~25番

 

「九条北小学校」

九条 3丁目
9番~29番

九条南 3丁目、4丁目
安治川 1丁目、2丁目
境川 2丁目

ーーーーーーーー

ちなみに大阪市西区は

「学校選択制」を実施しています。

学校選択制は入学時の1回のみ、

通学区域の学校以外を希望により選択できる制度です。

通学区域の学校には必ず就学できますが、

通学区域外の学校への就学を希望した場合は

それぞれの学校の受入れ可能人数に上限があるため、

希望者多数の場合は抽選となり必ず就学できるとは限りません。

詳しくは大阪市西区のホームページ

平成29年度学校案内「西区の学校選択制(概要)」

ページをご覧ください。

 

■タワーマンションの固定資産税等が見直されました■

みなさん、こんばんは!

以前から気になっていた方も多いのではないでしょうか、

当社のお客様からも何件か

お問い合わせをいただいておりました

「タワーマンション節税ってどうなの?」

今回は、そんなタワーマンションにまつわる税金について

書いてみたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・

2017年、タワーマンションの
固定資産税額が見直されました

・・・・・・・・・・・・・・・・

この度、タワーマンションの
固定資産税額が見直され、
同じ棟でも階層が1階上がると
固定資産税が0.26%高くなるように見直されます。

ここでいうタワーマンションの定義は、
「高さ60mを超える居住用建物」が当てはまります。

計算すると、50階部分は1階に比べて
13%ほど税額が高くなる計算です。

固定資産の算出にあたっては
「マンション1棟全体の税額」は
今後も変わりませんので、
高層階の所有者は増税になる一方で
低層階の所有者は減税になる見通しです。

例えば、54階建ての
あるタワーマンションで
試算をしてみると、

1階部分は補正後はマイナス6.36%、
約12,725円の固定資産税等が減額されますが

54階部分の最上階は、
補正後はプラス6.36%
金額にすると約12,725円増額される計算になります。

・・・・・・・・・・・・・・・・

ただし、上記の改正は、

タワーマンション節税を検討するにあたっては

まだ大きな影響がありません。

なぜなら、補正されたのは「固定資産税額」だったからです。

・・・・・・・・・・・・・・・・

タワーマンション節税とは?

・・・・・・・・・・・・・・・・

マンションの建物固定資産税は、
(今回の説明では土地評価額については割愛します)

まず「1棟全体の評価額」を算定したうえで
各区分所有者の床面積持分の割合に応じて
各戸の評価額を算出しています。

つまり、階層上下に関係なく、
床面積が同じなら低層階住戸でも高層階住戸でも
固定資産評価額は同じ金額となります。

しかし実際の販売価格、評価額においては
高層階の方が低層階より高いのが現状です。

この「固定資産評価額」は、
実は相続税の算出の元になる金額でもあり、
例えばですが、現金で1億円を相続するよりも
時価1億円の高層階の物件を相続する方が
相続税額が相対的に低いことに
気付かれた富裕層の方々を中心に、
相続税の節税対策として
高層階を購入する動きが広がっていました。

・・・・・・・・・・・・・・・・

ちなみにですが、評価額の算出には

お部屋の向きや採光・眺望なども考慮されませんが、

実際の時価には大きく影響しますよね。

つまり、高層階の条件の良いお部屋を購入すれば

購入価格に対して相続時の不動産評価額が驚くほど低くなる、

そして相続後に売却して現金化を図ることもできる、

というわけですね。

このタワマン節税は、現金で所有しているよりも

80%近く評価額が低くなると言われており、

1億円で購入したマンションの評価額が

2000万円まで圧縮されることも可能という計算になります。

1億円の現金を相続する場合、その1億円に対して

税率がかかってきますが、

評価80%減となれば、マンション評価額の

2000万円だけにしか相続税がかかりません。

大きな節税効果を発揮するタワーマンション節税ですが、

今後の動向には実は注意が必要なのです。

そのひとつが、今回改正された

「固定資産税額の見直し」でもあります。

改正にあたっては、本題の「評価額見直し」にまでは

踏み込まなかったものの、

ひとまず税額の見直しから切り込みはじめた、

というところでしょうか。

2016年10月末、

政府はタワーマンションの課税強化を目的として

固定資産税額の見直しを行いました。

・・・・・・・・・・・・・・・・

今後、タワマン節税に対して
見直し補正が行われる可能性は大

・・・・・・・・・・・・・・・・

今回の改正は、タワーマンションの
固定資産税額を見直すというものですが、
このような不公平を指摘される
「固定資産評価額」を使って評価する
相続税や贈与税の算出方法は、
2018年度の税制改正で増税される方向で検討中のようです。

・・・・・・・・・・・・・・・・

上記のとおり、今後の動向には十分注意が必要ですが、

今回改正された「固定資産税額の見直し」は、

実は2018年度以降に課税対象となる建物から適用が開始

=新築タワーマンションのみ

が対象となっており、中古タワーマンションに

ついては影響がありませんでした。

よって、中古物件購入でのタワマン節税には、

まだ時間の猶予がありそうです。

ただし、行き過ぎた節税行為は「租税回避行為」として

国税庁に否認されるケースもありますので、

検討されている方はなるべく早めに

専門士や不動産業者までご相談ください。

特に、被相続人が亡くなる直前にタワーマンションを購入して

低い評価額で相続税申告後、すぐに時価で売却するケースは

租税回避行為として否認された例がすでに確認されています。

大阪市西区には時価の上昇したタワーマンションが多数ございます。

購入をご検討の方は、ぜひ一度当社にもご相談ください。


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何卒ご了承くださいませ。

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〒550-0014
大阪市西区北堀江二丁目10番18号
1階・2階
TEL: 06-6556-6411
FAX: 06-6556-6422
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■たくさんの物件のご成約、まことにありがとうございます!■

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西区:
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■[自社売主物件]、たくさんの物件のご成約、まことにありがとうございます■

西区:

・四ツ橋セントラルハイツ

・フォルム南堀江

・ハイマート堀江

・シャルマンフジ・リッツ本町

・当社専任物件 クリスタルグランツ北堀江

・キャピタル西長堀

・日商岩井マンション阿波座

福島区:

・キングマンション福島4

港区:

・ネバーランド弁天町はぐくみの街

大東市:

・当社専任物件 大東市明美の里中古戸建

豊中市:

・ロマネスク豊中蛍池

堺市:

・堺市北野田中古戸建

寝屋川市:

・寝屋川市打上新町中古戸建

東大阪市:

・東大阪市花園東町中古戸建、

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■当社売主物件ノバカネイチ堂島二番館 ご成約いただきました!■

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いただきありがとうございました!

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株式会社 リファインド
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■当社売主物件 ヴィルヌーブ南堀江 室内動画アップしました■

ヴィルヌーブ南堀江、室内動画
【バーチャルオープンハウス】
気になった方はぜひ実際の室内をご見学ください◎
室内工事も完了済み、
以前にご見学頂いた方も
ぜひ再度ご覧ください!


▼動画はこちらから!
https://youtu.be/RRQgWHCeFpA

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株式会社 リファインド
リファインド 北堀江本店
服部 里佳子
【宅地建物取引士】
【住宅ローンアドバイザー】
〒550-0014
大阪市西区北堀江二丁目10番18号
1階・2階
TEL: 06-6556-6411
FAX: 06-6556-6422
携帯: 070-6503-3461
E-mail: hattori@refind.co.jp
    info@refind.co.jp

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■当社売主物件 ヴィルヌーブ南堀江 販売開始しました!■

 

当社売主物件につき仲介手数料不要です!

◆◆当社売主!RenoValueデザイン◆◆
二年間瑕疵担保保証付き・価値あるリノベーション

室内全面リノベーション済(平成29年1月完成)
■床フロア貼替(無垢材調)※L45下地
■壁天井クロス貼替
■システムキッチンW2400(トクラス・Bb)
■ユニトバス12165(トクラス・ヴィタール)※浴室乾燥機付
■洗面化粧台(トクラス・EJ) ■洗濯パン
■トイレ(LIXIL)  ■シューズホックス(永大)
■玄関土間タイル  ■全建具新調 (永大)
■間接照明&ダウンライト(LED) ■木枠ダイノックシート
■間取変更 ■アクセントタイル(リビング、キッチン)

■バルコニー面積 11.63㎡
■サービスバルコニー・ポーチ付
■東向きバルコニー南東角住戸
■上層階で採光・通風・眺望良好

・オートロック・宅配BOX有
・駐車場有(28年12月時点空有)
・バイク置場有(28年12月時点空有)
・うれしいペット飼育可!(規約有)

☆空家につきいつでもご見学可能です
☆日吉小学校・堀江中学校区
☆当社売主につき仲介手数料不要!
☆担当「服部」までお問い合わせください
(担当直通:070-6503-3461)
※物件写真は施工途中写真です。
この後、ハウスクリーニングと是正工事が行われます。

IMG_5199 IMG_5201 IMG_5202 IMG_5204 IMG_5205 IMG_5207 IMG_5208 IMG_5209 IMG_5211 IMG_5212 IMG_5213 IMG_5214 IMG_5215 IMG_5216 IMG_5219 IMG_5221 IMG_5222 IMG_5224 IMG_5225 IMG_5226 IMG_5228 IMG_5229 IMG_5230 IMG_5231 IMG_5232

※物件写真は施工途中写真です。
この後、ハウスクリーニングと是正工事が行われます。

ちなみにですが、ご案内させて頂いたお客様が
ヴィルヌーブはフランス語かな?
なんて仰っていたのですが、
調べてみたところ
「ヴィルヌーブ=フランス語圏の姓・地名」
だそうです。

マンションブランドとしては
株式会社西洋環境都市開発が分譲した
シリーズです

現在は残っておりませんが、
西武百貨店や西友、
クレディセゾンなどが主要株主であった
大手デペロッパーです

施工は株式会社竹中工務店で
安心感がありますね

管理会社様は株式会社ライフポート西洋
が行っております
管理人様は日勤管理です

気になられた方はぜひお気軽にご見学下さい

↓下記連絡先からお気軽にお問い合わせください◎

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■[自社売主物件]、たくさんの物件のご成約、まことにありがとうございます■

 

・当社売主物件、メゾン春日出二番館

・東成区中古戸建

・港区弁天町新築戸建

・天王寺区:キングレジデンス四天王寺夕陽丘

この度ご成約いただきました!

 

買主様、協力業者様、売主様、その他関係者様、
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株式会社 リファインド
リファインド 北堀江本店
〒550-0014
大阪市西区北堀江二丁目10番18号
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